地方先行先试
本已紧张的土地资源，再加上严重浪费的客观现实，令如何节约利用土地被摆上议程。
2008年政府工作报告指出，建设用地包括农村集体建设用地和宅基地，要控制增量、盘活存量，提高土地利用效率和集约化程度。
近年来，国土部牵头的调研组在多次多地调研后，发现国内的宅基地闲置、非法流转等情况普遍存在。今年6月，据媒体报道，宅基地制度改革试点已经被列入了国土部2013年将要开展的重要工作之一。“一方面，可以通过此项工作去盘活闲置的宅基地;另一方面，也可以规范宅基地流转。”
不过，地方已经开始推进。根据记者梳理，广东近期提出，允许农村宅基地在本镇域范围内流转。浙江温州则出台《农村产权交易管理暂行办法》，从10月1日起，明确12类农村产权可在农村产权交易所公开交易。农屋从村级交易扩展到县域交易，同时允许宅基地在非城镇户籍中流转，这突破了集体产权的限制，可以在更大范围进行交易。
10月初，河北国土资源厅等四部门发出《关于利用土地资金政策支持农村面貌改造提升行动的意见》提出，农村闲置宅基地和其他村庄建设用地，按照村庄规划需要复垦为农用地的，可纳入城乡建设用地增减挂钩试点管理。
国研中心战略经济研究室主任刘云中对媒体表示，今年以来地方试点已经加快。目前最主要的试点模式是城乡建设用地增减挂钩，将农村宅基地、乡镇企业用地等农村集体建设用地恢复为耕地，腾出一定的建设用地指标，以换取等量城市建设用地。
未来改革方向
针对下一步土地改革的方向，此前有知情人士向记者透露，包括林权、土地承包经营权和宅基地使用权在内的“三权”将可以进行抵押融资。随着提出将集体土地入市交易作为改革突破口之一的国研中心“383”改革方案的公开，市场对土地制度改革也给予了相当的预期。
其中，“383”改革方案提出，在规划和用途管制下，允许农村集体土地与国有土地平等进入非农用地市场，形成权利平等、规则统一的公开交易平台，建立统一土地市场下的地价体系。
该报告虽然仅供决策层参考，是否会在三中全会报告中体现出来尚不得而知。但是，多位学者均对记者表示，这份报告所提及的总体方向是对的，也是大势所趋。
在中央政府的大力推行下，目前，农村承包地、宅基地的确权工作正在各地开展。今年“一号文件”提出，用5年时间基本完成农村土地承包经营权确权登记颁证工作。
“确权之后怎么办呢?下一步就应该是流通。如抵押融资、公平交易等。”魏延安认为。那么“自愿有偿退出”的平台以及农村空置宅基地的腾退机制的建立，一方面，能够规范本已经存在的市场需求，更为重要的是，推进未来统一土地市场的建立。
山东琴岛律师事务所副主任马国立建议，宅基地退出的价格该如何确定，具体的方案如何制定，应该根据各地实际情况确定，不好统一。
宅基地从村集体内部流转，到可以自愿有偿退出，魏延安认为，这是一个进步。不过不应对政策本身抱有多大预期。即使是有偿退出，农民也无法从交易中获得预期补偿。只能从一定程度上，缓解其生活压力。
更何况还要考虑农民的退出意愿。魏延安表示，面对高房价、高物价，农民工是否有能力落户是更为重要的一个考虑要素。如果二者都不兼备，那么有偿退出机制，尤其在自愿的基础上是难以实现的。
中国社科院人口与劳动经济研究所研究员张翼在研究中发现，绝大多数农民工不愿意将自己的户口“非农化”。其中的主要原因，在于想保留承包地和宅基地，在于对城市生活成本与高房价的担心。
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