此前媒体广泛报道了土地改革有望成为十八届三中全会的重头戏，其中宅基地的流转与退出机制可谓重要一环。
国土资源部日前发布了《节约集约利用土地规定(草案)》(征求意见稿)(下称“草案”)，提出农村闲置宅基地实行自愿有偿退出。集体经济组织可以根据有稳定的其他居住条件的宅基地使用权人申请，采取置换、奖励、补助或者城镇购房补贴等方式协商收回空闲或者多余的宅基地。
共青团陕西省委农工部部长魏延安对《第一财经日报》表示：“‘自愿有偿退出’相关规范文件的出台有望使有偿流转、互换和转让，这一现实存在的经济现象公开化、走上前台。”但不少专家亦表达了对于农民“退出”意愿的忧虑。
空闲宅基地不断扩大
自从新一届政府掌舵后，新型城镇化被赋予扩大内需、经济抓手的重要地位，成为中国经济长期发展的最大潜力。处于城镇化加速发展阶段的中国，城镇化率也保持至少1个百分点的年增速。2012年比上年提高1.3个百分点，接近1700万人口进城。
事实上，每年即使只有1%的人口涌入城市，也有超过1300万人之多。此时，宅基地闲置的问题也随之凸显。
由于缺乏完善的退出机制，再加上城市为其提供的基本的公共服务不足，对于进城务工的农民来说，虽然“被城镇化”，但是仍然不愿意放弃农村的土地，这其中包括农地和宅基地。于是，在我国许多农村地区都不同程度地出现了“空心村”。
据统计，目前我国农村宅基地10%～20%是闲置的，部分地区闲置率甚至高达30%。
尽管《土地管理法》第62条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。但是，现实情况并不尽如人意。“一户多宅”的情况并不鲜见。
这导致土地资源浪费现象严重。根据国土部的数据，1997年~2007年间，我国农村人口减少了13%，而村庄用地却增长了约4%，呈人减地增的逆向发展趋势，人均用地高达229平方米。
有学者表示，这其中的主要原因是缺乏宅基地流转市场，宅基地无法有效退出。还有就是“62条”中有“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的表述，使得农民也不愿意放弃宅基地。
此外，多位官方人士也表示，事实上，部分农村闲置宅基地并没有闲置，特别是在城市郊区，多是以小产权房的形式存在。
由于我国土地制度实行二元所有制，1999年国办下发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，就明令禁止农民住宅向城市居民出售、禁止城市居民占用农民集体土地建住宅。小产权房也处于不合法的尴尬状态。
不过，这并不能阻挡交易市场的存在，尤其是在经济发达地区特别是城乡接合部。据国土资源部统计，在这些地方，农村宅基地通过房屋买卖、出租、抵押变相流转已是普遍现象，形成了自发的隐形市场，流转的宅基地占比在10%~40%之间。
