近日，十八届三中全会审议通过《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称“《决定》”)，为新一轮土地制度改革勾勒了方向。《决定》明确提出建立城乡统一的建设用地市场、农村集体建设用地与国有土地同权同价、完善土地二级市场等改革措施。新一轮土地制度改革的大幕已经开启。
改革开放以来，以实行家庭联产承包责任制、土地拍卖制度等为代表的土地改革，解放了农村生产力，推动了城镇化的发展。然而，我国目前的二元化土地管理结构弊端不断凸显，难以适应新型城镇化建设的要求。而且，农民并没有充分享受到土地转让和升值带来的权益，土地财政问题也日益突出。如何打破土地二元结构限制，推动新型城镇化，释放新一轮制度红利，成为这一轮土改的关键所在。
对于《决定》提出的土地改革相关举措与目标，应如何解读、如何落实？新一轮土地改革将给我国经济发展带来怎样的红利？为回答以上问题，本报采访了中国金融四十人论坛成员、国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松，中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生，中国农村金融论坛成员、中国社会科学院农村发展研究所研究员张晓山，是为北京圆桌第394期，以飨读者。
现行土地制度的症结：城乡二元分割
《21世纪》：十八届三中全会《决定》提出，要建立城乡统一的建设用地市场。这是新一轮土地制度改革的题中之义，是直面现行土地制度中城乡二元分割格局的重要举措。那么，城乡二元分割格局存在哪些问题？对我国经济转型和城镇化建设有哪些影响？
巴曙松：中国的现行土地制度在世界上是最为独特、最为复杂的制度。这套体系的核心内容可以概括为三点：二元分割、政府垄断和非市场化配置。
所谓二元分割是指城市和农村是完全分离的，采取了完全不同的两种所有制制度。城市土地属于国有，地方政府享有建设用地的处置权、出让权和收益权。农村土地则是农民集体拥有农地农用时的土地使用权、收益权和转让权，但是在农地转为非农用时，农民的土地权利在获得原用途的若干倍数补偿后即告丧失。
所谓政府垄断是指城市土地市场的供给是由地方政府通过征收农地而独家垄断。并依据不同的土地使用用途，采取不同的土地出让方式：经营性用地是实行“招拍挂”的形式入市；政府以公共目的使用的土地通过“划拨”的形式入市；工业用地在2004年之后名义上是采取“招拍挂”的形式出让，但事实上还基本是根据成本价格出让。
所谓非市场化配置是指耕地占用实行审批制度， 为确保粮食安全，中国实施了最严格的耕地保护制度，通过计划手段保护18亿亩耕地红线。建设用地的供给则实施严格的指标控制。
中国土地所有权和产权制度的二元分离，使得中国的土地市场也是分离的。农用地市场和城市建设用地市场是完全不同的两个概念。农地的市场是只限于农地农用的市场，而农地转非农用地则受到所有制的管制，必须要经过政府征收，农地不能自然变成建设用地。这种城乡二元分割格局是中国土地制度的核心症结，也是一系列问题的根源。
这些问题日益成为制约中国经济转型和实现人口城镇化的突出矛盾，这集中表现在三个方面：
城中村的法外不集约利用。中国城乡结合部地区的土地是当前土地使用效率最为低下，但面临法律冲突最为剧烈的地段。按目前的制度安排，城市土地是国有的，农村土地属于集体所有，但是在城乡结合部地区的广大土地，是在城市范围内，而又属于集体所有。这些土地按照宪法规定，应该收回国有，但政府又拿不出那么多钱来征地。据统计，在全国大小不同的城市中，拥有将近5万个城中村，有2.6亿人全部住在农村宅基地和农村集体建设用地上盖的小产权房屋。
工业用地的利用效率低下。目前，中国城市中工业用地占比过高，既未实现集约利用，又挤占城市宜居空间。工矿仓储用地占建设用地供应的比重多年连续超过40%。城市内部工业用地占比也过高，一般在20%以上，有些甚至超过30%，远远高于国外15%的水平。
过度依赖土地财政所带来的金融风险。中国地方政府进行的城市建设的融资是依靠于土地抵押和政府信用。2013-2015年是政府土地抵押贷款的还款高峰期，土地出让金的收入甚至成为了地方政府偿债的资金来源，宏观经济波动所造成的地价下降和购地减少会造成政府偿债能力的迅速降低。
因此，考虑到这些突出的问题，某种程度上，中国现行的土地制度的可持续性已经变弱，处于不改不行的地步，需要在改革上给予优先的考虑和安排。
彭文生：我国现有的土地所有制具有城乡二元分割特点。宪法第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有”。
现有土地制度下，土地在农村和城市、农业和工业、商业及住宅之间的配置，通过地方政府而不是市场来完成。城镇化过程不可避免地涉及农村土地转化为城镇住宅、工业及商业用地。现行模式，意味着政府垄断土地一级市场，从农村征地，之后土地通过“招拍挂”出让，然后对失地农民进行非市场化补偿。
现行土地制度对效率和公平的阻碍，首先是建设用地在城市和农村之间的配置不平衡。以城市化率每年上升1%的速度预计，2020年我国城镇化率达到60%左右，城镇人口约8.5亿，比2012年底增加1.4亿，需要更多的城市基础设施和住房。即使按照人均100平米的低标准为新增城镇人口提供工矿用地(2010年城市人均用地已达到142平米)，2020年城镇用地总量也将突破11万平方公里，与国土资源部土地利用总体规划中10.65万平方公里的控制目标存在缺口。城市工业用地转化为住宅用地的困难更加剧了房地产用地的不足，不断推高城市地价。与此同时，在农民工进城后，却存在大量农村建设用地闲置和浪费，体现为农村人口在减少，但农村建设用地的数量反而在增加。
