国内目前最大土地流转信托落户安徽省马鞍山市含山县。这笔信托项目涉及曾参与土地流转信托第一单的中信信托、当地企业安徽大平油脂有限公司、近2万亩土地以及数千万元融资。然而，尽管信托的合作期限为11年，但信托产品的合同只签了两年。另外，土地确权、农民的后续保障都是不可忽视的难题。
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发展现代农业，就必须想办法实现规模经营，解决土地细碎化的问题，农村土地流转的趋势不可逆转。之前，各地创造了多种农村土地流转模式，如土地互换、土地出租、土地股份合作、土地转包、宅基地换住房，承包地换社保等，但都依然没有解决金融服务不对称和相对滞后的问题。2013年中央1号文件下发之后，土地流转信托应运而生；2014年中央1号文件对土地制度改革提出了更具体的要求，农业部更明确地提出引入信托公司与产粮地进行试点合作。但从目前的情形来看，土地流转信托还只是“看上去很美”。
表面上看，摆在土地流转信托面前的第一道难题是土地确权问题，但就土地信托来说，其实并非最为关键的。因为无论是确权到村集体、确权到户，或者是确权不确地，但只要能够将土地承包经营权移转给信托公司，信托公司就可以与委托方签交付确认书，可以确保土地承包经营权流转的明晰。正因为如此，土地流转信托在各地破茧而出。当然，从避免后续的法律纠纷来说，究竟该怎样进行土地确权，是一个基础权利问题，需要政府尽快统一、明确。
实际上，摆在土地流转信托面前最核心的问题，则是土地流转收益过低。一方面，从各地的报道来看，土地信托流转每亩地每年的价格基本上都在1000元以内，这个价格可能还不及农民传的耕作方式获得的收入，从而降低了农民流转的积极性；另一方面，信托产品是追求高收益的，而在不改变农地用途的前提下，即使进行土地整理、规模经营之后，产出也毕竟有限，扣除前期土地整理成本和每年的耕作成本，还要在村民、政府、信托、农业公司、种植户以及购买了信托份额的投资者之间分配，风险显而易见。而这正是信托融资拖延到账、信托产品合同期限普遍短于信托合作期限的原因所在。
也就是说，不能破解土地收益的“老大难”，就难以真正破解“谁愿意种地”的问题，破解不了“谁愿意种地”的问题，“什么人来种地、怎样种地的问题”就难以从根本上得到改观。基础性的问题不解决，信托所追求的高收益的目标，也可能就难以实现，信托公司也将难以彻下决心，银行等金融机构的参与积极性也就不会高。从国际经验来看，单靠种地来解决收益问题，几无可能，所以发达国家基本上都坚持的是工业反哺农业的策略，不仅在税制方面提供大量优惠政策，而且农业补贴更是高的吓人，日本对农业的补贴已经超过了农业的收入，美国对农业的补贴已经几乎达到世贸组织的上限。所以，在确保我国“粮食安全”的背景下，对农业的扶持政策，就不能再停留在“政策号召”、少的可怜的“粮补”以及象征性的“收购保护价”上面。
站在农民的角度，后续保障当然是他们最为关心的问题。农民的社会保障问题，是土地流转信托出现之前就已经存在的老问题，如果指望土地流转信托来解决这一问题，无疑是土地流转信托的不能承受之重。由于国外基本上都是土地私有制，所以存在农场主和农业工人之分，相关的政策也有不同，对农场主基本上采取“自我投保型”为主，对农业工人往往采取“福利型”为主。我国以家庭联产承包责任制下的农民，虽然在形式上类似于发达国家的农场主，但是农民在整体上属于低收入群体，缴费能力比较弱，基本不具备“自我投保”的能力。因此，解决土地流转信托后的农民的后续保障问题，最可行的办法，就是拉美和非洲普遍的做法，即实行非缴费（或象征缴费）性的社会保障制度。
信托公司介入土地流转是将金融的元素注入了土地，可以在一定程度上解决农村、农民和农业金融服务相对落后和匮乏的问题，而且有利于未来在“三农”领域展开更多的金融创新，使农民切实分享到土地增值所带来的收益。因此，从理论上说，信托是我国未来解决土地流转问题、促进农业产业化发展的一剂良药。然而，国际经验表明，农业现代化发展，需要政策环境、土地权属、盈利能力等一系列的前提保障到位，否则，就难以真正解决“看上去很美”的问题。目前，土地流转信托渐热，只能说信托公司已经嗅到了商机，但它们的谨慎、观望，实际上也是一种等待，等待确定性的到来。
