土地流转是城乡间的第三道市场之门。比较而言，前两道门――农副产品与农村劳力市场――都是率先从农村突破，“天下围城”，然后才由乡入城，形成城市的农产与外来打工市场。唯土地市场之门，是反向打开的，先出现城市土地交易，再由近而远向外辐射，慢慢合成一个城乡相通的土地市场。“路线图”之不同，有什么讲究吗？想来想去，意义重大。原来不知不觉之间，中国从“10亿人口、8亿农民”转入了快速工业化，又因为更多发挥市场机制的缘故，开启了快速城市化。新背景之下，城市土地与空间的相对市值急速上升，引发一连串事件，给经济发展与制度变迁，双双装上了功力强大的新引擎。
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其实，农副产品非要进城不可，早已显示出城镇的主导地位。要不是城镇在经济上十分重要，为什么8亿农民生产的农副产品，非卖给2亿城镇居民才构成农民致富的第一桶金？同样道理，农民为农民打工，市场太小，收入不高，非千辛万苦进城打工，才在农户收入的账本上，记下一个越来越有意义的数。这是说，农村人口众多，但从经济实力着眼，城镇早早就是经济发动机了。
问题是城乡隔绝体制，压制城市的引擎功用。过去很多年，不但不能以城带乡，反而以城抑乡，导致农民人口过多、温饱不足、供给农产的积极性很低、农民自己的收入也增加不了，无从支撑国家工业化的高歌猛进。早期改革，率先农村突围，沿着释放农副产品和农村劳力供给潜力的路线展开，放宽管制，打开城门，发展城乡间市场关系，国民经济终于活了起来。
一旦放开要素流动，集聚之势难以阻挡。这也是本系列开篇后的第一个题目。为什么城市？为什么城市化？盖因“密度”而起――城市由密度定义，集聚起来的经济密度刺激人口密度上升，而人口密度又因集合的需求而不断提升分工、效率与收入，交互作用之下，国民经济的空间分布呈聚合状态，多少年似乎不存在的“城市引擎”终于日显其形。城市不但驱动经济增长，更是精神、文化、科学、创新与时尚的发源地。
经济上最重要的变化，是城市土地――其实是空间位置――相对价格的急速上涨。这些年房价成为社会第一关注议题，很多人惊呼看不懂。其实砖瓦加安装建筑，没有什么看不懂的，真正难懂的是地价。说货币、说炒作、说泡沫，或各有其理，但个人之见，决定性的因素还是既聚人气、又聚财气的空间位置严重供不应求。诺大一个中国，东南西北到处看，“招人”又“招事”、招了事更招人的“地方”，还真就没有那么多。物以稀为贵，这些地方――无一例外是城市特别是大都市――的土地之价，挡也挡不住地上涨。
1988年的宪法修正案，开启城市土地市场化的合法通道。交代过了的，当时并没有谁刻意只许城市土地市场化，因为宪法文本的表述是“土地的使用权可以依法流转”，并没有限定唯城市土地才可流转。只不过宪法讲了要依法流转，而1990年颁布的是“城镇国有土地使用权流转”的规定，农村集体土地可不可以流转被束之高阁（再过10年入了“负面清单”），才形成城市土地率先合法进入市场的格局。
平心而论，真正卖得起价钱的，还就是城市土地。弄懂这一点，对理解城乡之间大开土地市场之门的实践，极为重要。道理也不深奥，我们不妨从“资产”概念开始――凡可以源源不断带来未来收入之资源，皆为资产。土地可不断产出农副产品，也可“种楼”源源不断让人使用，当然也是资产。资产如何定价呢？费雪定下的准则是“未来收入的贴现”。如果一幅土地未来每年可收入100元，假定利率为10％，那我们说这幅土地值1000元――含义是这幅土地好比一笔存入银行的现金资产，既然每年可得百元利息，那它的资产价值就是千元。
当然，资产收入是未来时，靠预期决定，而人的预期又总会出点偏差。这也是资产定价麻烦的地方。不过经验又说，再麻烦――严重的就是金融危机――也远胜不让资产价格发挥资源配置功能的体制。今天讲“市场在资源配置中的决定性作用”，很重要的一点，就是让资产定价机制发挥作用。
土地可种植农产品，也可承载建筑，都为人类改善生活所不可或缺。问题是资源配置――留多少土地种农产，又用多少土地“种楼”？计划主义者――今天戴上了比较时髦的面具――声称他们真懂得最优配置，但经验证明，其实人们对此所知甚少。讲市场配置要靠价格机制，讲到底就是靠相对价格的变动来提醒、诱导行为主体“配置”资源。
简略划分，有种植农产的土地，在农村盖房的土地，以及在城市“种楼”的土地。问哪一类土地的市价升得更快？答案是城市承载建筑之土地。为什么呢？农产需求受恩格尔定律的影响，增加有限。同时，技术进步和进口又容易提供替代。农村盖房的需求，早期非常旺，但农民可以外出打工之后，此种需求就平稳下降了。但城市――特别是非常吸引人去的好城市――的“种楼”需求长兴不衰，又面临供给约束。加到一起，说城市土地比农地和农村土地的相对价格涨得更快，应该是靠谱的。背后的秘密，还是“集聚”与“密度”，讲到底还是客观变化见之于主观预期。
预期也离不开经验的支持。自己的经验无可替代，别人的经验也帮得上忙。这方面，开放功不可没。如大陆城市土地使用权可转让的制度――俗称“土地批租”――基本上就学自香港。为什么学香港？靠得近有地利之便，参观考察成本低廉。最重要的是可以“看到”效果，人家实施土地批租，开出一条为城市基础设施筹资之路，大陆为什么不可以也走一走？
港人见识过城市地价随经济起飞而“起飞”，预期自然不同凡响。数年前我在成都看拍卖土地，遇到一个“地王”的案例。但见内地房企代表举牌举到胳膊发抖，要同事帮忙摁住胳膊才能出价！可九龙仓的代表脸不变色、手不抖，你举他就举，真到胜出为止。那场竞拍的地价，记得是每亩8800万元人民币。为什么香港来者有大将之风？资本雄厚是一面，更重要是人家在香港历练过，大巫见小巫而已。
别家经验加上自己的，一起支持预期，算到今天，就是城市土地的现价。因为相信未来收益将会大升，所以愿意出现金向土地出让方购买未来收益机会。这笔投资拿过来，修街道、建设施、挖地铁，就有钱了。把资本砸到城市的土地里，承载经济集聚于人口集聚的能力大增，“密度”产生更高收入的预想成真，城市发动机轰隆作响，“城市化驱动的经济增长”隆重登场。
原来，城市地价与土壤肥力无涉，仅与位置相关。简单而静态地看，城市密度的最高处，未来收益的预期最高，大家抢着要来，竞争也会把地价推到最高。随密度降低，地价也降低。如此城市地价的分布，决定了土地的市场化之路，不是“农村包围城市”，而是从城市中心向外辐射、向外扩散。如果说农副产品和农村劳力，都是先在农村自由踏入市场，然后拱开城门，直到出现一个城市市场，那么土地的市场化，却一般从大都市开始，由里向外扩展。
由此，我们也看到改革推进动力的变化。始于上世纪80年代的农村改革，得风气之先，一时竟有带城市改一把的豪情。但到了大批农民工进城，农改就没什么大戏，实际上久无进展。非到城市重新崛起，由大都会、中心城市以及一切相对地价较高的地方，从里向外，一点点开启土地市场之门。此中隐含的道理，值得我等细细领会吧。
