宅基地改革离你多远？前方十米！
2015-12-07   来源：新农资360网   

农村宅基地改革牵动着数亿人的注意力，除了拥有宅基地使用权的农户，还有拥有宅基地所有权的村集体，想在农村投资的工商资本，以及在城市里购买小产权房的“房东”，都在盯着国家政策的一举一动，农地圈作为全国农村产权交易平台的整合者，自然也在时刻严密“监视”宅基地政策的风吹草动。

2015年2月27日，全国人大常委会经表决，决定授权国务院在33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。试行期将截止到2017年12月31日。

以农地圈所在的北京为例，国土资源部发布关于农村集体经营性建设用地入市试点实施细则的规后，2014年年初，经北京市委、北京市政府研究同意，北京市已将大兴区作为北京市的试点区县，积极向国土资源部申报试点。目前，这个政策已经被“原则性”通过。

其实也很容易理解，为什么各地政府都盯着试点不放，积极争取？对中央而已，农村集体经营性建设用地入市，建立城乡统一的建设用地市场，涉及我国土地管理制度重大变革，其实质是地权问题，核心是土地收益分配问题，而根本又是农民利益保障问题。直接涉及到物权法、土地管理法、担保法、城市房地产管理法等土地管理制度和法律法规的修改完善。对地方政府而已，在经济持续下滑和土地用途管制的大背景下，土地指标已成为稀缺品，成为了试点，虽然成为“出头鸟”，但也意味着试点地方政府将在大多数非试点政府前，抢的政策先机，取得一定的先发优势。

回到宅基地改革这条线，每次农村宅基地改革试点一经开展，即有外界解读试点开展有望为小产权房转正提供了相应的操作空间。因为就10年左右的情况而已，农地圈预计农村土地改革，有两个突破口，一是以小产权房为突破口，其次是以经营性建设用地为突破口，以当时而论，前者希望更大，怎奈情况突变，后者脱颖而出，担此重任。

在国土部长达数年的“摸底”之后，农村宅基地流转的思路与模式渐趋明朗。深化土地管理制度改革牵头部门的国土资源部，已经开始汇总各试点地区的有关情况，并派出由高级领导带队的调研组（陆续派出10个调研组），赴典型试点地区进行调研。国土资源部已经要求试点地方政府“坚定信心，大胆探索，确保农村土地制度改革试点工作取得实效”。（农地圈注解：由于法律的滞后性，任何改革一定是违反当时法律的，要不然怎么能叫“探索”，所以先试点的思路一定是稳妥的，可进可退）

其中，2015年11月下旬，在10个调研组向国土资源部部长姜大明进行了汇报后，国土资源部再派出一个调研组，到江西余江调研农村宅基地改革试点的有关工作。（该调研组由国土资源部党组成员、副部长王世元带队，除国土资源部政策法规司、土地利用管理司、规划司、耕地保护司的工作人员外，随行人员还包括其他试点地区的有关负责人）

据悉，在既有农村宅基地试点模式中，流转范围仍被严格控制在集体经济组织成员内部，且流转所产生的收益，将分为房屋收益和宅基地收益两部分，前者归农村集体经济组织成员个人所有，后者则须在农村集体经济组织成员个人和村集体之间进行分配。

房地收益分离原则确立

在所有的试点中，宅基地流转而产生的收益如何计算和分配的问题。是试点的核心问题。余江试点允许农村宅基地可以通过转让、出租等方式进行流转，并且明确了这一流转过程是有偿的，但是，要求承租人或者受让一方，必须是本集体经济组织内部成员，且必须有建房资格。因宅基地流转而产生的收益，将被划分为两部分，即房屋收益和宅基地收益，其中，房屋收益将直接归产权人所有，宅基地收益部分，则须在个人与农村集体经济组织之间进行合理分配。但“宅基地收益”，试点过程中尚未有明确的成文比例划分。

试点区域交易范围暂时堵死小产权“转正”

从余江宅基地流转试点的总体思路与模式看，小产权房的政策空间依然十分逼仄。如果宅基地流转的范围被严格控制在农村集体经济组织内部，而不允许外部人员介入，那么小产权房就没有任何合法的空间”。

对于试点工作，国土资源部整体予以了肯定。王世元强调试点工作中要克服慎重有余、大胆不足、步子不快等问题，坚定信心，大胆探索，确保农村土地制度改革试点工作取得实效。

农地圈试点：土地涨价归公还是归私？以商品房为例，土地涨价其实是归私的，房价涨的原因是因为周边在发展，配套逐步完善，说到底是地价涨了。房子还是那堆水泥，是贬值的。但土地增值应该归谁呢？因此原来的土地所有者显然无权索取土地增值收益，由于原来的土地出让金已经一次性付完，土地成为国有。那么国家有权分得土地增值的部分收益吗？【美国是收增值税的方式】事实显然是否定的，但将来是一定要通过某种方式收取的。病态的根源就在于土地和房产权利的分置，也叫半拉子改革后遗症。