改革是个大概念,不同的人对改革有不同的理解,就农地圈团队理解和研究而言,对国内改革,最主要的莫过于产权改革和价格改革。说的再直白一点,产权改革,就是明确资产到底是谁所有,这个人对这个资产有什么样的权利,占有、使用、转让、收益、抵押权利等等。价格改革,就是说价格是谁定,政府说了算,企业所了算,还是市场说了算。
产权改革,又有两个大领域,一个是国有企业改革(不谈这个,不是农地圈平台关心的事),一个是农村产权改革(重点谈)。
其中,宅基地改革又是农村产权改革的重中之重。针对农村宅基地改革,农地圈曾经从不同的角度,写过几篇文章,今天,农地圈就从农村产权改革诚意谈谈,什么才是农村宅基地产权改革的试金石!
当然,一个政策要实施,取决于两方面的因素,一个是底层探索推动,一个是上层点头认可。以农村已经走过的改革为例,上世纪80年代家庭联产承包责任制改革,就是底层探索实践和高处点头共同推动的结果。单单有底层探索,不一定能上升为政策,农村家庭联产承包,早在上世纪60年代就有了,并且被证明是可行的,就没有被上边认可而推行,直到20多年后才得以全国推广。
第二个问题,就是改革成功的比如要素,就是能否产生经济增量,没有增量的改革,基本上改革一定成功不了,除非是革命,不改就要你脑袋。这很容易理解,费半天劲儿,结果大家付出了劳动和其他各种成本,最后谁都没受益,当然改革就推动不了(此处应有掌声和鲜花)。
回到农村宅基地改革,我们长话短说,要是长说,咱们三天三夜也说不完。
新中国成立以后,农村不管是宅基地还是土地,都是私有的,都是完整产权,所有权、使用权、收益权等等,都归农民自己。(宪法规定)1958年9月《人民日报》先后刊发《嵖岈山卫星人民公社试行简章(草稿)》。第5条规定:在已经基本上实现了生产资料公有化的基础上,社员转入公社,应该交出全部自留地,并且将私有的房基、牲畜、林木等生产资料转为全社公有,但可以留下小量的家畜和家禽,仍归个人私有。这一条的要害是将宅基地(私有的房基)归入生产资料范畴,要求公有化(全社所有)。宅基地问题由是而起。自从此时开始,宅基地所有权和使用权便一分为二。所有权归集体,使用权归农民。
1998年修订的土地管理法第62条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。2007年物权法第13章为“宅基地使用权”,规定:宅基地使用权的取得、行使和转让,适用土地管理法等法律和国家有关规定(第153条);已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的,应当及时办理变更登记或者注销登记(第155条)。
但随即有出现了三个问题至今依然为解决:
1、:对交易范围的限制。2008年建设部出台《房屋登记办法》。第83条规定:申请村民住房所有权初始登记的,还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。第87条规定:申请农村村民住房所有权转移登记,受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的,除法律、法规另有规定外,房屋登记机构应当不予办理。这是将农村村民住房所有权(+宅基地使用权)的交易范围限制在本村。
2:对交易对象的限制。1999年国办《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》首次规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2007年国办《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》更是明确规定:农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。将城镇居民从交易对象中排除了出去。
3:对宅基地使用权抵押等金融功能的禁用。1995年担保法第37条规定宅基地的土地使用权不得抵押。2008年物权法第184条沿袭了这一规定。
这种情况下,农民对宅基地的使用权,被大大削减,基本没有任何处置权能和收益权能,只能自己用,不能租,不能卖,不能过户,不能抵押。不能卖给城里人,不能卖给村外的任何人,只能卖给本村的农民,极大地削减了这项财产的转让权与收益权。道理是简单的供求关系。把一项商品的卖家强制缩减了N个数量级,需求被大大削减,令其市场价值大贬。(就是说,宅基地如果有10个人竞价和1000个人竞价,最后价格绝对偏差到天上去了)
同时,也别低估了禁用金融权能(抵押和杠杆)的后果。能否使用金融杠杆的小小差别,引发的效应极大:一是借助杠杆令城里人拥有的资产价值远远多于农民,二是使用杠杆能增加资产的流动性,让死的、有形的资产变成活的、无形的资本,从而创造更多的财产性收入。(后面单独写文分析,这个目前99%的农民的认识都是错误的)
想想,农民兄弟们就是这么悲催的过来数十年。
《深化农村改革综合性实施方案》中的宅基地制度改革基本思路,包括“保障农户依法取得的宅基地用益物权”(使用权与收益权),“探索宅基地有偿使用制度和自愿有偿退出机制”(转让权与收益权),“探索农民住房财产权抵押、担保、转让的有效途径”(金融功能与转让权)等。向赋予农民完整产权趋近,有针对性,意义极大。
但是,听其言观其行,听见打雷不能解渴,看见下雨才算,农地圈静观这个宅基地改革试金石的落地情况。希望农村宅基地的将来是这样滴!
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